Ewidencja kosztów związanych z rozbiórką

W związku z ciągle rosnącym popytem na nowe obiekty biurowe czy mieszkaniowe, ograniczeniu ulega liczba dostępnym gruntów. Wymusza to na deweloperach i inwestorach konieczność zakupu działek, na których znajdują się już budynki przeznaczone do rozbiórki. Konieczne jest ich wyburzenie w celu rozpoczęcia kolejnej inwestycji – budowy nowego biurowca czy mieszkań.

W takiej sytuacji, przedsiębiorcy muszą odpowiedzieć na pytanie czy budynek przeznaczony do rozbiórki jest środkiem trwałym? A także czy nakłady związane z wyburzeniem należy zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów? Jak należy zaklasyfikować niezamortyzowaną część wartości początkowej starego budynku? Czy może o ich wartość powiększyć wartość początkową planowanej inwestycji?

Środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 Ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości, przez środek trwały należy rozumieć (z zastrzeżeniem pkt 17) „rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki”. Budynek, już w momencie kupna, przeznaczony do rozbiórki nie spełnia wyżej opisanych kryteriów, dlatego nie będzie on stanowił środka trwałego.

W ewidencji bilansowej, wszystkie nakłady poniesione w związku z nabyciem i wytworzeniem środków trwałych, a także wszelkie koszty związane z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją i modernizacją skutkujące ich ulepszeniem, będę ujawnione na koncie „Środki trwałe w budowie”. Koszty związane z przygotowaniem terenu pod budowę, w tym właśnie koszty wyburzenia zbędnych nieruchomości niegruntowych i wywozu gruzu, spełniają ww. kryteria i są zaliczane do kosztów budowy środka trwałego.

Do wyceny środków trwałych w budowie należy zastosować art. 28 ust. 1 pkt 2 Ustawy o Rachunkowości, który nakazuje wycenę nie rzadziej niż na dzień bilansowy w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Wyburzenie zwiększa wartość początkową

Wyburzenie istniejących zabudowań służące rozpoczęciu nowej inwestycji, zwiększa wartości początkową nowo wybudowanego budynku. Także dla celów podatkowych, należy uznać koszty rozbiórki za zwiększające wartość początkową powstającego budynku.

Warto tu przytoczyć wyrok NSA z dnia 01.02.2011 r., sygn. akt II FSK 1603/09, w którym wskazano, że „koszty rozbiórki, są kosztami pozostającymi w bezpośrednim związku z kosztem wytworzenia danego środka trwałego i w związku z tym stanowią, w myśl art. 16g ust. 4 u.p.d.o.p., koszty wyznaczające koszt wytworzenia, a zarazem wartość początkową środka trwałego i będą stanowić koszty uzyskania przychodów w sposób pośredni poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z art. 15 ust. 6 tej ustawy”. Natomiast niezamortyzowana wartość likwidowanego, w celu budowy nowego obiektu, środka trwałego, w oparciu o art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

Jeżeli w trakcie rozbiórki uda się część materiałów odzyskać do dalszego wykorzystania, ich wartość należy wskazać na koncie „Materiały w magazynie”. Jednocześnie należy o tą wartość pomniejszyć nakłady związane z budową środka trwałego na koncie „Środki trwałe w budowie”. Po zakończeniu procesu budowlanego i oddaniu budynku do użytkowani, środki na tym koncie, powinny być przeksięgowane na konto „Środki trwałe”.

Teresa Żołądek
Menedżer
Grant Thornton